Warum die Grunderwerbsteuer reformiert werden muss

Falsch gesteuert

Man kann es nicht oft genug betonen: Die Bildung von Wohneigentum ist eine wichtige Säule der Altersvorsorge, eine wirksame Maßnahme gegen Wohnungsnot und nicht zuletzt der Traum vieler Menschen. Umso fataler ist es, dass die Wohneigentumsquote in Deutschland bei unter 50 % liegt und seit Jahren stagniert. Trotz aller Lippenbekenntnisse wurden von politischer Seite bislang keine Maßnahmen umgesetzt, die dies im großen Maßstab ändern könnten. Das Baukindergeld zum Beispiel oder aktuell das KfW-Förderprogramm „Jung kauft alt“ haben wenig bewirkt. Dabei gibt es Ideen, die mehr Erfolg versprechen, etwa die Reform der Grunderwerbsteuer.

Denn ein Hauptgrund für die niedrige Wohneigentumsquote sind die hohen Kaufnebenkosten, die vor allem durch die Grunderwerbsteuer verursacht werden. In Bayern beträgt diese aktuell 3,5 %. In Deutschland ist dies der niedrigste Steuersatz, der in der Vergangenheit auch nicht erhöht wurde – im Gegensatz zu dem anderer Bundesländer.

2024 kostete ein Einfamilienhaus
in Bayern mit 130 m²
durchschnittlich ca. 475.000 Euro.

Trotzdem können auch im Freistaat beim Kauf eines Hauses schnell mehrere zehntausend Euro Grunderwerbsteuer anfallen, vor allem, weil die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen und in Bayern überdurchschnittlich hoch sind. Nach Angaben des IW-Instituts mussten im Jahr 2024 für ein Einfamilienhaus mit 130 m² in Bayern etwa 475.000 Euro gezahlt werden.

Die Studie „Wohnen in Deutschland“ im Auftrag des Verbandes der Sparda-Banken beziffert den Preiszuwachs bei Wohneigentum bundesweit allein von 2012 bis 2025 auf rund 109 %. Eine Immobilie, die 2012 einen Wert von 250.ooo Euro hatte, kostete 2025 somit über 520.o00 Euro. Von 8750 Euro stieg die Grunderwerbsteuer parallel auf 18.287,50 Euro – ein Zuwachs von fast 10.000 Euro in nur 13 Jahren.

Eigenkapital als Hürde

Eine Summe, die in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden muss – wie schon die Notarkosten oder andere Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen. Nach Angaben des Instituts Empirica liegen die obligatorischen Nebenkosten für Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer im Bundesdurchschnitt meist zwischen 6,6 % und 7,5 % des Kaufpreises, in Bayern können sie auch darunter liegen.

Viele Haushalte scheiterten an diesem notwendigen Eigenkapital, obwohl sie sich die laufende Finanzierung der Immobilie leisten könnten. Selbst für Haushalte mit gutem Einkommen ist die Eigenkapitalhürde oft zu hoch. Dadurch ist das Potenzial an Ersterwerbern deutlich gesunken: Nach einer neuen Studie von Empirica hatten 2025 nur 5,8 % der Mieterhaushalte in Bayern im üblichen Erwerbsalter für Wohneigentum zwischen 30 und 44 Jahren das notwendige Eigenkapital, 2015 waren dies noch 7,1 %.

2025 hatten nur 5,8 % der Mieterhaushalte
in Bayern im Alter zwischen 30 und 44 Jahren
das notwendige Eigenkapital.

Besonders betroffen sind junge Familien und Haushalte mit mittleren Einkommen. Gerade in den meisten urbanen Räumen oder wachstumsstarken Mittelstädten haben diese Probleme, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen – hier prallen hohe Nebenkosten und ein stark gestiegenes Preisniveau aufeinander. Das führt dazu, dass die Eigentumsquote der unter 50-Jährigen spürbar gesunken ist – seit 2011 um mehr als 4 %.

Dabei ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden bei der „Generation Miete“ ungebrochen hoch. Teure und unsichere Mietmärkte bestärken diesen Wunsch nach stabilen Wohnkosten und Verlässlichkeit.

Für eine Generation, die sich in einer weit mobileren Lebens- und Arbeitswelt behaupten muss, werden die Grunderwerbsteuern auch zu einer Hürde, da die beim ersten Kauf gezahlte Steuer bei einem späteren Umzug und Verkauf vollständig verloren ist und beim Erwerb einer neuen Immobilie erneut in voller Höhe anfällt.

Dies erschwert den in anderen Ländern üblichen stufenweisen Aufbau von Wohneigentum, indem junge Menschen zunächst eine kleinere, bezahlbare Immobilie erwerben und sich Schritt für Schritt zu größerem Eigentum hocharbeiten. Die Folge ist, dass immer weniger Menschen den Schritt ins Wohneigentum schaffen – mit spürbaren Auswirkungen auf die Eigentumsquote und zunehmendem Druck auf die Mietmärkte.

Hinzu kommt ein weiterer Effekt: Die Grunderwerbsteuer behindert auch den notwendigen Generationenwechsel im Wohnungsbestand. Da jemand, der eine selbstgenutzte Immobilie verkaufen und eine neue erwerben möchte, die Steuer erneut in voller Höhe zahlen muss, macht dies Umzüge unattraktiver – für Familien, die mehr Platz benötigen, oder ältere Menschen, die in eine kleinere, altersgerechte Wohnung wechseln möchten. In der Folge werden bestehende Wohnflächen oft nicht optimal genutzt.

Wie es besser geht

Das ifs Institut für Wohneigentum im Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung mit Sitz in Berlin befasst sich seit Jahren mit den Effekten der Grunderwerbsteuer. Es hat gemeinsam mit 18 Partnerorganisationen aus Eigentümer-, Bau-, Finanzierungs- und Verbraucherschutzverbänden kürzlich ein neues Empfehlungspapier erarbeitet, ein Partner ist auch der Eigenheimerverband Deutschland.

Dafür hat das ifs Wohneigentum Modelle aus anderen Staaten zusammengetragen, mit denen die Wohneigentumsbildung gestärkt wird und die als Vorbild für Deutschland dienen könnten:

• In den Niederlanden zahlen Käufer zwischen 18 und 35 Jahren für den Ersterwerb bis zu einem Immobilienpreis von 525.000 Euro keine Grunderwerbsteuer. Regulär fallen für Selbstnutzende nur 2 % an, bei Nicht‑Eigennutzung 8 %.
• Im Vereinigten Königreich zahlen selbstnutzende Ersterwerbende für Immobilien bis ca. 350.000 Euro keine Steuer, bei einem Kaufwert bis ca. 575.000 Euro nur 5 %.
• In Belgien gibt es regional unterschiedliche Modelle, die den Ersterwerb erleichtern: Flandern bietet vergünstigte Steuersätze und Abzüge für selbstgenutztes Eigentum. Brüssel setzt auf hohe Standardsätze mit regionalen Freibeträgen, und Wallonien führt ein reduziertes Modell für die erste selbstgenutzte Wohnung ein.

Auch die außereuropäische Praxis bestätigt die Wirksamkeit selektiver Entlastungen: In New South Wales (Australien) erhalten Ersterwerbende vollständige oder partielle Befreiungen von der Grunderwerbsteuer bis zu einer bestimmten Summe, flankiert durch Zuschüsse für den Neubau. In Kanada existieren Rückvergütungen für Steuerzahlungen beim ersten Kauf einer Immobilie.

Forderungen an die Politik

fotolyse/Adobe Stock Gerade beim erstem Kauf einer selbst­genutzten Immobilie sollte die Grunderwerbsteuer gesenkt oder abgeschafft werden.

Auf dieser Basis schlägt das ifs Wohneigentum zusammen mit dem Eigenheimerverband Deutschland und weiteren Partnern Änderungen bei der Grunderwerbsteuer vor. Für die Umsetzung sollte die Bundesregierung unter Mitwirkung der Bundesländer im Grunderwerbsteuergesetz neue Instrumente schaffen:

1. Eine vollständig oder deutlich reduzierte Grunderwerbsteuer für Ersterwerbende bis zu einer bestimmten Preisgrenze: Der erstmalige Kauf einer selbstgenutzten Wohnimmobilie sollte von der Grunderwerbsteuer befreit oder mit einem stark reduzierten Satz besteuert werden, begrenzt auf eine Wertschwelle, die regionale Preisniveaus sowie die Haushaltsgröße (Anzahl Kinder) berücksichtigt. Die entsprechenden Schwellen könnten durch die Bundesländer unterschiedlich definiert werden. Die erforderlichen Kriterien (Ersterwerb, Eigennutzung, Nachweisfristen) sollten bundesweit einheitlich sein.
2. Bereits gezahlte Grunderwerbsteuer beim Verkauf und Neukauf bis zu einem gedeckelten Gesamtbetrag anrechnen (Portabilitätsregel): Damit Eigentümer leichter in passende Wohnungen wechseln können (z.B. bei berufsbedingten Umzügen, Wechsel in größere Familienwohnung oder in eine kleinere, altersgerechte Wohnung), sollte die beim früheren Kauf entrichtete Grunderwerbsteuer beim Ersatzkauf eines selbstgenutzten Wohneigentums teilweise oder vollständig angerechnet werden.

Die Kaufnebenkosten liegen im Bundesdurchschnitt
meist zwischen 6,6 % und 7,5 % des Kaufpreises.

Geregelt werden müsste dabei ein zeitnaher Ersatzkauf (z.B. innerhalb von 24 Monaten), die Deckelung der Anrechnung bis zur Höhe der neu anfallenden Steuer sowie ebenfalls regional unterschiedliche Wertgrenzen. Ein klarer Zeitrahmen und eine Obergrenze könnten Missbrauch verhindern und sicherstellen, dass wirklich nur echte Ersatzbeschaffungen begünstigt werden. Auf Länderebene kann dann die konkrete Ausgestaltung erfolgen. Die Einführung einer Portabilitätsregelung wäre zwar eine steuerrechtssystematische Neuerung, was allerdings angesichts des erheblichen soziodemografischen Wandels und der drängenden Nachhaltigkeitserfordernisse mehr als zu rechtfertigen wäre.

Gute Gründe für eine Reform

Diese Vorschläge setzen gezielt an den größten Hemmnissen an: den hohen Eigenkapitalanforderungen beim Ersterwerb und den finanziellen Hürden beim Wohnungswechsel. Gleichzeitig zeigen die Beispiele aus anderen europäischen Ländern, dass solche Entlastungen wirksam sind und gezielt zur Förderung von Wohneigentum beitragen können.

Auch volkswirtschaftlich spricht vieles für eine Reform: Eine Senkung der Transaktionskosten würde mehr Eigentumsbildung ermöglichen, die Mobilität auf dem Wohnungsmarkt erhöhen und Investitionen anstoßen – etwa durch Neubau oder Modernisierung. Damit könnten auch positive Effekte für Handwerk, Bauwirtschaft und öffentliche Haushalte entstehen.

Sinkende Steuereinnahmen sind dabei nicht unbedingt zu befürchten: Nach Berechnungen des ifo‑Instituts führt eine um 1 % erhöhte Grunderwerbsteuer zu 6 % weniger Transaktionen. Im Umkehrschluss könnte das Senken der Grunderwerbsteuer zu mehr Käufen und somit sogar zu mehr Steuerzahlungen führen. Auch durch die vermehrten Bautätigkeiten gäbe es mehr Steuereinnahmen.

Eine Reduzierung
der Grunderwerbsteuersätze um 50 % würde die Bautätigkeit
bundesweit um 9 % steigern.

Eine Studie des IW gibt an, dass bei Reduzierung der Grunderwerbsteuersätze um 50 % die Bautätigkeit bundesweit um 9 % steigen würde. Hier würde es dann zwar zu Mindereinnahmen bei der Grunderwerbsteuer kommen, die aber wesentlich günstiger wären als der Bau ansonsten dringend benötigter Wohnungen durch den Staat, wie er zuletzt diskutiert wurde. Außerdem würden die verstärkten Bautätigkeiten auch hier zu mehr Einnahmen bei anderen Steuern führen, wie etwa der Mehrwertsteuer.

Nicht zuletzt ist eine entsprechende Reform auch rechtlich gut umsetzbar. Bund und Länder verfügen über die notwendigen Spielräume, um gezielte Entlastungen für selbstnutzende Eigentümer einzuführen und gleichzeitig regionale Unterschiede zu berücksichtigen.
Beide sollten zeitnah einen „Grunderwerbsteuergipfel“ auf Ebene der Finanz- und Bauminister organisieren. Dort könnten Eckpunkte für eine Reform des Grunderwerbsteuergesetzes vereinbart und diese für die konkrete Umsetzung an die entsprechenden Fachgremien überwiesen werden.
Ein teilweiser oder vollständiger Erlass der Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb sowie eine Portabilitätsregel sind verfassungsrechtlich gut begründbar und bewegen sich im Rahmen des Grundgesetzes. Die gezielte Förderung der Eigentumsbildung dient anerkannten Gemeinwohlzielen.

Es ist Zeit zu handeln: Die Grunderwerbsteuer ist in ihrer heutigen Ausgestaltung ein zentrales Hindernis für mehr Wohneigentum in Deutschland. Eine gezielte Reform kann dazu beitragen, Eigentumsbildung wieder breiter zu ermöglichen, den Generationenwechsel im Bestand zu fördern und den Wohnungsmarkt insgesamt zu entlasten!

Sören Keller
Verlag W. Wächter, mit Material des ifs Wohneigentum im Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung

Weitere Infos

vollständiges Papier mit den Empfehlungen des ifs Wohneigentum im Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung