Einzahlungen in Instandhaltungsrücklagen

Einzahlungen in Instandhaltungsrücklagen keine Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung

Eigentümer von Wohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zahlen regelmäßig Umlagebeträge in die Instandhaltungsrücklage der WEG ein. Diese Beträge werden von der WEG oder der Hausverwaltung für laufende gewöhnliche, aber auch außerplanmäßige Instandhaltungen verwendet. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14.01.2025 (Aktenzeichen: IX R 19/24) zu vermieteten Wohnung entschieden, dass diese Beträge nicht bereits bei Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage zum Abzug als Werbungskosten bei den Einkünften aus der Vermietung und Verpachtung berechtigen. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass dies erst dann zulässig ist, wenn die Beträge für tatsächlich Maßnahmen zur Instandhaltung der Immobilie verwendet werden. Denn der hierfür erforderliche Veranlassungszusammenhang zwischen Kosten und Vermietungstätigkeit besteht erst, wenn und soweit die WEG die zurückgelegten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Dies war bis dato schon Stand der Rechtsprechung. Aber auch durch die große Reform des Wohnungseigentumsgesetzes von 2020, seit dem eine WEG als volle rechtsfähig und damit juristisch eigenständig eingestuft wird, haben sich daran nicht geändert.

In der Praxis muss zur zutreffenden Darstellung der Werbungskosten die Jahresabrechnung der WEG oder Hausverwaltung hierzu abgewartet werden, auf der regelmäßig der auf die Wohnung entfallende Teil der Instandhaltungskosten ausgewiesen wird.

 

Keine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau bei Abriss und Neubau eines Einfamilienhauses

Für die Herstellung und Vermietung neuer Wohnungen kann seit dem Jahr 2019 eine Sonderabschreibung geltend gemacht werden. Die Sonderabschreibung soll ein steuerliches Instrument der Förderung des Mietwohnungsneubaus sein. Durch die Regelung werden nicht nur Wohnungen im Zusammenhang mit dem Neubau von Gebäuden gefördert, sondern auch Maßnahmen zur Schaffung neuer Wohnungen in bestehenden Gebäuden. Das Finanzgericht Köln hat mit Urteil vom 12.09.2024 (Aktenzeichen: 1 K 2206/21) aber entschieden, dass die Voraussetzungen nicht vorliegen, wenn ein vermietetes Einfamilienhaus abgerissen und anschließend mit einem neuen Einfamilienhaus bebaut wird. Das neu errichtete Einfamilienhaus stelle in diesem Fall keine neue, noch nicht vorhandene Wohnung im Sinne des Gesetzes dar. Gefördert werden solle nur der Bau einer neuen, bisher nicht vorhandenen Wohnung dar, sondern ersetzt diese nur. Auch ein im konkreten Fall vorhandener besserer Ausbau- und Energiezustand ändere daran nichts. Das Urteil ist beim Bundesfinanzhof unter Aktenzeichen IX R 24/24 zur Revision anhängig. Anzumerken ist ferner, dass es mit Wirkung ab dem 2023 zu einer Neuregelung kam, wonach bei Wohnungen die die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt und dies durch Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachgewiesen wird, das Kriterium einer „neuen, bisher nicht vorhandenen Wohnung“ nicht mehr enthalten ist.