Das Haus in guten Händen

Was Sie vor dem Vererben Ihrer Immobilie wissen sollten

Es ist nichts, worüber man gerne spricht: Wenn es darum geht zu regeln, wie und an wen die eigene Immobilie vererbt werden soll, fallen die Worte schwer. Ein Grund mehr, sich möglichst früh darüber Gedanken zu machen – je jünger und gesünder man ist, desto leichter fällt dies. Wer sich rechtzeitig überlegt, was mit dem eigenen Haus passieren soll, vermeidet bürokratische Probleme, verhindert Streit und hilft, Geld zu sparen. Immerhin gibt es viele Möglichkeiten, sein Erbe zu gestalten.
Am Anfang hilft, sich einen Überblick über die eigenen Vermögenswerte zu verschaffen, also über Guthaben, Wertpapiere oder auch Schulden. Ist der Immobilienkredit abbezahlt, ist es sinnvoll, die Grund­schuld im Grundbuch zu löschen. Spätere Erben müssen dann nicht mehr nachweisen, dass keine Hypothek mehr auf der Immobilie lastet, wenn sie diese verkaufen oder neu belasten möchten.
Nach der Bestandsaufnahme gilt es zu klären, wer die Immobilien erben und ggf. bewohnen soll. Dies ist mitunter der heikelste Punkt bei der Erbgestaltung. Eine frühzeitige, klare und mit allen Erben besprochene Regelung hilft jedoch. Haben Sie keine Regelungen zu Ihrem Nachlass getroffen, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft.

Bei ca. zwei Drittel aller Erbfälle in Deutschland ist dies der Fall. Für die Erbfolge gibt es Ausnahmen, wenn etwa ausländische Staatsangehörigkeiten eine Rolle spielen, grundsätzlich gibt es bei der Erbfolge aber fünf Ordnungen von Verwandten (siehe Grafik). Wie diese aussehen, ist im BGB festgelegt. Die erste umfasst die eigenen Kinder und deren Kinder. Da Ehepartner nicht mit dem Erblasser verwandt sind, erben diese daneben aufgrund eines eigenen Ehegattenerbrechts.
Gibt es Erben einer höheren Ordnung, gehen die Erben der Ordnung darunter leer aus. Das Repräsentationsprinzip regelt das Verhältnis der Erben innerhalb einer Ordnung zueinander. Demnach erben etwa Enkelkinder nichts von ihren Großeltern, solange deren Eltern noch leben.
Innerhalb der Ordnungen erhält jeder Erbe einen genau festgelegten Erbanteil. Wie hoch dieser ist, variiert und ist ebenfalls im BGB festgelegt. 

Erben die Kinder und ein Ehepartner zum Beispiel zusammen, erhält der Ehepartner in der Regel die Hälfte des Vermögens, sofern kein Ehevertrag oder eine andere Vereinbarung zur Gütertrennung geschlossen wurde.
Mit einem notariell oder handschriftlich möglichen Testament wird die gesetzliche Erbfolge außer Kraft gesetzt. Wer verhindern möchte, dass sein Vermögen und vor allem die Anteile an seiner Immobilie aufgeteilt werden, hat damit die Möglichkeit, in gewissem Rahmen zu steuern, was mit seinem Nachlass passiert. Nicht berücksichtigte Erben haben aber das Recht auf einen Pflichtteil, sofern nicht bereits zu Lebzeiten darauf notariell verzichtet wurde. Dieser entspricht der Hälfte des Anteils aus der gesetzlichen Erbfolge.

Dieser Pflichtteil ist immer ein Geldbetrag und kann kein Anteil an einer Immobilie sein. Erben, denen also per Testament ein Vermögen mit Immobilien zugesprochen wurde, müssen nicht berücksichtige Erben gleicher Ordnung auszahlen. Dies gilt auch für die Nachlassregelung durch einen Erbvertrag, der zusätzlich noch durch den Erblasser und den oder die Erben unterzeichnet und zudem notariell beurkundet wird. 

Das Haus einzeln vererben

Grundsätzlich können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung nicht so einfach als einzelnes Objekt vererben. Ein Erbe umfasst immer alle Vermögenswerte, das heißt, auch alle Geldguthaben, Aktiendepots und Schulden. Wenn Sie Ihr Haus nur einer bestimmten Person vererben möchten, gibt es dafür aber zusätzliche Möglichkeiten:
Ein Grundstücksvermächtnis ist eine testamentarische Anordnung, bei der eine Person einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung eines bestimmten Grundstücks oder einer Immobilie gegen den Erben erwirbt.
Eine Teilungsanordnung regelt, wie das Erbe unter den Erben konkret aufgeteilt werden soll. Der Erblasser bestimmt damit, wer bestimmte Nachlassgegenstände (z.B. Immobilien, Autos oder Schmuck) erhalten soll. Die Erbquote bleibt dabei bestehen. Erhält ein Erbe einen Gegenstand, dessen Wert seine eigentliche Erbquote übersteigt, muss er die anderen Miterben finanziell auszahlen.

Mit einem Teilungsverbot kann der Erblasser die Aufteilung des gesamten Nachlasses oder einzelner Gegenstände untersagen. Das Verbot gilt in der Regel für 30 Jahre, sofern der Erblasser nichts anderes bestimmt hat. Die Miterben können sich einvernehmlich über das Verbot hinwegsetzen und den Nachlass dennoch aufteilen. Um zu verhindern, dass die Erben das Verbot ignorieren, kann der Erblasser eine Testamentsvollstreckung anordnen.

Mit einer Auflage kann der Erblasser einen Erben zu einem bestimmten Handeln oder Unterlassen verpflichten, ohne dass ein Dritter einen direkten Rechtsanspruch auf diese Leistung erhält. Typische Beispiele sind Grabpflege, die Versorgung von Haustieren oder Auflagen zur Verwendung des Nachlasses. Im Gegensatz zum Vermächtnis hat der Begünstigte der Auflage jedoch keinen rechtlichen Anspruch auf die Erfüllung und kann diese nicht gerichtlich einklagen.

Oftmals verfassen Ehepaare auch gemeinsam ein Berliner Testament, nach diesem werden die Vermögenswerte erst einmal dem Ehepartner übertragen und gehen erst nach dessen Tod an die Kinder über. Das kann zum Problem werden, wenn die Kinder nach dem Erbfall auf ihren Pflichtteil bestehen. Da sich dieser Pflichtteil auch aus dem Wert der Immobilie berechnet, können die hinterbliebenen Ehepartner dazu gezwungen sein, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen, um den Pflichtteil auszahlen zu können. Zudem können sich hieraus steuerliche Nachteile ergeben, weil die steuerlichen Freibeträge des Erstversterbenden an die Kinder verloren gehen.

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Erben gesucht

Das Nachlassgericht ist eine spezialisierte Abteilung des örtlichen  Amtsgerichts. Es kümmert sich um alle rechtlichen und organisatorischen Angelegenheiten nach dem Tod einer Person.
Sind nicht alle Erben bekannt oder wissen die Erben nach dem Erbfall noch nicht, ob sie die Erbschaft annehmen sollen, ernennt das Nachlassgericht häufig einen Nachlasspfleger. Das ist meist ein Rechtsanwalt oder Notar, der sich im Erbrecht auskennt. Die Aufgabe des Nachlasspflegers besteht allein darin, die Erben zu ermitteln und den Nachlass bis dahin zu verwalten und vor Gefahren zu sichern.

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Die Erbengemeinschaft

Trotz dieser zahlreichen Möglichkeiten wird häufig eine Erbengemeinschaft Eigentümerin einer vererbten Immobilie. Dabei zeigt sich in der Praxis, dass die zahlreichen Erbstreitigkeiten an deutschen Gerichten nicht zuletzt auf Auseinandersetzungen innerhalb solcher Gemeinschaften zurückzuführen sind. Denn in einer Erbengemeinschaft müssen Entscheidungen in der Regel einstimmig gefällt werden. Dabei sind die Interessen oft verschieden: Der eine möchte die Immobilie schnell verkaufen, der andere etwa darin wohnen usw. Grundsätzlich haben Erbengemeinschaften, die eine Immobilie geerbt haben, verschiedene Möglichkeiten:
Selbstbezug: Die beste Möglichkeit ist, dass die Mitglieder einer Erbengemeinschaft gemeinsam die Immobilie beziehen. In der Praxis ist dies, selbst bei Gebäuden mit mehreren Wohnungen, aber kaum der Fall.
Entschädigung: Besteht Einigkeit innerhalb der Gemeinschaft, ist es immer sinnvoll, dass eine Person die Immobilie übernimmt – um in der Regel darin zu wohnen – und die anderen Erben auszahlt.
Verkauf: Oft wird die Immobilie auch gemeinsam verkauft und der Kaufpreis, nach Abzug der Unkosten, gemäß der Erbteilung aufgeteilt.

Ein Verkauf wird oft auch vollzogen, wenn sich die Erben nicht einig darin sind, was mit dem Haus geschehen soll. Dann kommt es zu einer Teilungsversteigerung. Die ist ein Verfahren zur Zwangsversteigerung einer Immobilie, um gemeinschaftliches Eigentum (z.B. aus einer Erbengemeinschaft) aufzuheben und den Erlös unter den Eigentümern aufzuteilen. Jeder Miteigentümer kann sie ohne Zustimmung der anderen beim Amtsgericht beantragen. Das Gericht beauftragt daraufhin einen Sachverständigen, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Anschließend wird ein öffentlicher Termin angesetzt, bei dem Dritte oder die Eigentümer selbst Gebote abgeben können. Der Meistbietende erhält den Zuschlag. Zusätzlich zu den persönlichen Zerwürfnissen wird bei diesen Versteigerungen oft ein Preis unter dem Verkehrswert erzielt. Zudem fallen hohe Gebühren an, die zunächst vom Antragsteller vorgeschossen werden müssen.

Steuern auf das Erbe

Wenn Sie eine Immobilie erben, müssen Sie unter Umständen dafür Steuern zahlen – sofern der Verkehrswert einen bestimmten Freibetrag übersteigt (siehe Tabelle).

Freibeträge

Ehepartner bzw. eingetragene Lebenspartner	500.000 Euro
Kinder oder Stiefkinder sowie Enkelkinder  (wenn Elternteil bereits verstorben)	400.000 Euro
Enkelkinder, deren Eltern noch leben	200.000 Euro
Urenkel, Eltern, Großeltern	100.000 Euro
Geschwister, sonstige Personen	20.000 Euro

Dabei muss das Erbe einer Immobilie von den Erben innerhalb einer Frist von drei Monaten ab Kenntnis dem zuständigen Finanzamt proaktiv angezeigt werden. Die Differenz von Verkehrswert und Freibetrag muss versteuert werden. Für die Höhe des Steuersatzes gibt es drei Steuerklassen:
Steuerklasse I umfasst Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern und Großeltern.
Steuerklasse II gilt für entferntere Verwandte wie Geschwister, deren Kinder, Stiefeltern und Schwiegereltern, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten und getrennte Lebenspartner.
Steuerklasse III beinhaltet alle übrigen Erben und Erbinnen, die nicht mit dem Erblasser verwandt sind.

Je nachdem, wie hoch der Restbetrag ist und welcher Steuerklasse der Erbe angehört, müssen darauf unterschiedliche Steuersätze zwischen 7 % und 50 % gezahlt werden.
Seit einiger Zeit ist eine Diskussion um die Freibeträge entfacht. Bayerns Ministerpräsident Markus Söder (CSU) hatte gefordert, im Rahmen einer großen Reform die Bundesländer selbst über die Höhe der Abgabe entscheiden zu lassen.
Außerdem rufen zahlreiche Verbände seit Langem dazu auf, die Freibeträge aufgrund der stark gestiegenen Immobilienpreise anzuheben. Zuletzt wurden die Freibeträge 2009 angepasst Die Preissteigerungen führen schließlich nicht nur dazu, dass Erben immer stärker belastet werden, sondern in Regionen mit hohen Immobilienpreisen besonders viel zahlen müssen. Gefordert wird daher, die Freibeträge künftig automatisch an die Entwicklung der Immobilienpreise zu koppeln oder regional zu differenzieren.

zu versteuerndes Erbe	Steuerklasse I	Steuerklasse II	Steuerklasse III
300.000 €	11 %	20 %	30 %
600.000 €	15 %	25 %	30 %
6.000.000 €	19 %	30 %	30 %
13.000.000 €	23 %	35 %	50 %
26.000.000 €	27 %	40 %	50 %
Mehr als 26.000.000 €	30 %	43 %	50 %

 

Was ist das Erbe wert?

Hinzu kommt, dass zum 1. Januar 2023 die Bewertungsregeln für Immobilien verschärft wurden – zum Nachteil der Erben. Dadurch werden die Verkehrswerte höher angesetzt, was dazu führt, dass die Freibeträge schneller überschritten werden. In der Regel ermitteln die Finanzämter den Verkehrswert für die Erbschaftssteuer. Sie verwenden dafür standardmäßig drei Verfahren:
Vergleichswertverfahren: Orientierung an tatsächlichen Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien. Wird vor allem bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern eingesetzt.
Ertragswertverfahren: Grundlage sind die erzielbaren Mieterträge. Typisch für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien.
Sachwertverfahren: Anwendung bei eigengenutzten Immobilien ohne ausreichende Vergleichspreise: Bodenwert + Gebäudesachwert.
Grundsätzlich empfehlen Experten, einen zweiten, unabhängigen Gutachter für die Ermittlung des Immobilienwertes zu beauftragen, da hier die ermittelten Werte eher günstiger sein sollen. Die Finanzämter sind verpflichtet, diese Gutachten zumindest zu prüfen.

Steuern sparen

Noch besser ist es natürlich, das Erbe so zu gestalten, dass keine Steuern auf die geerbte Immobilie anfallen. Dafür könnte man etwa sein Haus verkaufen, sich ein Wohnrecht bzw. Nießbrauch zusichern lassen und dann den Erlös vererben. In der Praxis sind derartige Konstruktionen aber mit großem Aufwand verbunden, und auf das geerbte Geld müssen auch Steuern gezahlt werden.

Die beste Lösung für Kinder und Ehepartner ist die Selbstnutzung: Ziehen diese nach maximal sechs Monaten in eine Immobilie ein und bleiben dort mindestens zehn Jahre wohnen, müssen sie keine Steuern zahlen. Bei Kindern darf die Wohnfläche 200 m² nicht überschreiten. Voraussetzung dafür ist u.a., dass der Erblasser auch in der vererbten Immobilie gewohnt hat.

Eine gute Möglichkeit ist auch die Schenkung zu Lebzeiten. Bei ihr gelten die gleichen Steuerfreibeträge wie beim Erben (z.B. 400.000 Euro für Kinder), diese können aber alle zehn Jahre neu genutzt werden. Für den Pflichtteil gilt bei Schenkungen das sogenannte Abschmelzungsmodell: Schenkungen, die weniger als zehn Jahre vor dem Erbfall erfolgt sind, werden jährlich mit 10 % weniger berücksichtigt. Dadurch kann sich der Pflichtteilsanspruch verringern. Für die Erbschaftssteuer gilt diese Abschmelzung jedoch nicht. Schenkungen innerhalb von zehn Jahren werden bei der Steuer grundsätzlich in voller Höhe berücksichtigt. Bei Schenkungen an Ehepartner fängt die Abschmelzung nicht vor einer Auflösung der Ehe an. Auch bei Nießbrauch- oder Wohnrechtsvorbehalt greift die Frist nicht, solange diese Rechte bestehen!

Eine Option ist auch eine Erbschaft auf Umwegen, bei der zunächst ein Familienmitglied mit einem höheren Freibetrag das Haus erbt und es anschließend weitergibt. Eine Schwester kann so z.B. das Haus ihres Bruders über ihre Eltern erben. Hier kann es aber dazu kommen, dass Erbschafts- bzw. Schenkungssteuern doppelt gezahlt werden müssen. Höchste Vorsicht ist also angebracht.

Stockfotos-MG/Adobe Stock

Schaffen Sie Klarheit!

Dieser Text kann Ihnen nur einen ersten Überblick verschaffen. Die Fallstricke im Steuer- und Erbrecht lauern an vielen Stellen. Für vieles gibt es Ausnahmen und Sonderregelungen. Grund genug, sich rechtzeitig mit dem unangenehmen Thema „Erben“ auseinanderzusetzen. Machen Sie sich Gedanken, schaffen Sie Klarheit und reden Sie mit Ihren Erben – je früher, desto besser!

Dieser Text dient nur einem Überblick und stellt keine Rechtsberatung dar, die Angaben in diesem Text sind ohne Gewähr. Bei weiteren Fragen wenden Sie sich am besten an einen Experten, etwa einen Steuerberater, Juristen oder die Verbraucherzentrale.

Sören Keller
Verlag W. Wächter

Vorträge zum Thema

Für die Themen „Erbschafts- und Schenkungssteuer“ bietet Dr. Martin Raßhofer Vorträge für die Eigenheimervereine an. Bei Interesse wenden Sie sich an die Geschäftsstelle des Eigenheimerverbandes.

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