Der BGH legt das Maklerrecht aus
Zwei Mal die Hälfte
Der BGH legt das Maklerrecht aus
Der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des BGH hat am 6. März 2025 gleich zwei wegweisende Urteile verkündet, die aufgrund der erst am 23. Dezember 2020 in Kraft getretenen Vorschriften über Maklerverträge ergingen, die die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zum Gegenstand haben. Eines der Urteile ist für die Sammlung der wichtigsten Entscheidungen des BGH in Zivilsachen vorgesehen.
Hintergrund: § 652 Abs. 1 BGB eröffnet den „Titel 10. Maklervertrag“ des BGB; er ist die Grundlage des Lohnanspruchs des Maklers, wenn ein Maklervertrag vorliegt. Einen neueren „Untertitel 4. Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ bilden die vier Paragrafen 656a bis 656d BGB, die für entsprechende Maklerverträge gelten, die ab dem 23. Dezember 2020 abgeschlossen werden. § 656c BGB regelt dabei den so genannten Halbteilungsgrundsatz, wonach sich Käufer und Verkäufer, wenn beide den Makler beauftragt haben, nur in gleicher Höhe zur Tragung der Maklercourtage verpflichten können; § 656d BGB setzt dieses Prinzip für den Fall durch, dass nur eine Kaufvertragspartei einen Maklervertrag geschlossen hat: dann ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklerlohn geschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Beide Vorschriften gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist (§ 656b BGB).
BGH I ZR 138/24
Der Fall: Die Kläger interessierten sich im Jahr 2021 für den Erwerb eines Hausgrundstücks, dessen Verkauf im Auftrag der Verkäuferin durch die Beklagte, eine Immobilienmaklerin, vermittelt werden sollte. Im Exposé bewarb die Beklagte die Immobilie zu einem Kaufpreis von 397.500 € mit dem Hinweis, dass keine Käuferprovision anfalle. Die Kaufvertragsparteien handelten zunächst einen Kaufpreis in Höhe von 395.000 €, später in Höhe von 370.000 € aus. Mit dieser zweiten Reduzierung sollte der Kaufpreis in Höhe des Maklerlohnanspruchs gesenkt werden, den die Verkäuferin der Beklagten für die Vermittlung der Immobilie schuldete. In einem als „Vereinbarung“ überschriebenen und von den Klägern und der Beklagten unterschriebenen Schreiben vom 26. Juli 2021 erklärten die Kläger, die Herausrechnung eines Honorars aus dem Kaufpreis zu wünschen. Ein Kaufpreis von 370.000 Euro solle notariell beurkundet werden und die Kläger im Übrigen verpflichtet sein, einen Betrag von 25.000 Euro an die Beklagte zu zahlen. Nach der notariellen Beurkundung zahlten die Kläger 25.000 Euro an die Beklagte und forderten diesen Betrag klageweise zurück. Das erstinstanzlich zuständige Landgericht gab der Klage im Wesentlichen statt; das Oberlandesgericht änderte das landgerichtliche Urteil teilweise ab und verurteilte die Beklagte nur zur Zahlung von 12.500 Euro. Der BGH hob das Urteil des Oberlandesgerichts auf und stellte das erstinstanzliche Urteil wieder her.
Die Entscheidung: Der BGH stimmte mit der Vorinstanz darüber überein, dass die Vereinbarung vom 26. Juli 2021 unwirksam sei, weil sie gegen § 656d Abs. 1 S. 1 BGB verstoße. Daran änderte nach Auffassung beider Gerichte die Tatsache nichts, dass die Kläger mit der Zahlung des Maklerlohns im Ergebnis genau den Betrag ausgegeben hatten, den sie vor der zweiten Reduzierung des Kaufpreises geschuldet hatten, nämlich 395.000 €. Selbst wenn sog. „Direktzahlungsvereinbarungen“ von § 656d BGB nicht erfasst sein sollten (was der BGH offen ließ), nach denen der Makler gewissermaßen nur als „Zahlstelle“ in Höhe eines gewissen Teils des Kaufpreises für das Grundstück fungiere, sei die Vereinbarung vom 26. Juli 2021 weder eine Direktzahlungsvereinbarung noch einer solchen vergleichbar. Vielmehr hätten sich die Käufer mit dieser verpflichtet, anstelle der Verkäuferin deren Pflicht zur Zahlung des vollen Maklerlohns an die Beklagte zu erfüllen. Anders als das Oberlandesgericht reduzierte der BGH die Vereinbarung vom 26. Juli 2021 im nächsten Schritt aber nicht auf ihr gerade noch zulässiges Maß (die Hälfte des gezahlten Maklerlohns), sondern erklärte sie insgesamt für nichtig. Konsequenterweise hatten die Kläger damit insgesamt ohne Rechtsgrund gezahlt und konnten ihr Geld in voller Höhe zurückfordern.
BGH I ZR 32/24 (vorgesehen für BGHZ)
Der Fall: Die Klägerin war als Maklerin tätig. Die Beklagten unterzeichneten am 09. Juli 2021 eine von der Klägerin vorformulierte Courtagevereinbarung, in der sie die Zahlung einer Courtage von 3,57 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer vom gesamten Wirtschaftswert des Vertrags versprachen.
Die Klägerin wies den Beklagten in der Folge eine Immobilie nach, die aus einem Einfamilienhaus mit Anbau eines Büros und einer Garage bestand. Sie verfügte für Haus und Anbau jeweils über einen Eingang und eine Hausnummer. Die Beklagten erwarben vom Eigentümer mit Vertrag vom 22. Juli 2021 diese Immobilie zum Preis von 950.000 Euro. Mit der Vermarktung dieser Immobilie war die Klägerin von der Ehefrau des Eigentümers beauftragt worden. Dabei war eine von der Provisionsvereinbarung vom 09. Juli 2021 abweichende Provisionshöhe vereinbart worden.
Das Landgericht wies die Klage auf Zahlung von Maklerprovision in Höhe von 33.915 Euro nebst Zinsen ab. Die Berufung blieb ohne Erfolg.
Die Entscheidung: Auch die Revision blieb ohne Erfolg. Der BGH stimmte mit der Vorinstanz darüber überein, dass der Maklervertrag gemäß § 656c Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 BGB unwirksam sei, weil die von der Klägerin mit der Ehefrau des Verkäufers und den Beklagten geschlossenen Maklerverträge keine Provision in gleicher Höhe vorgesehen hätten. Die Klägerin habe den Beklagten ein unter die Vorschrift fallendes Einfamilienhaus vermittelt; daran ändere der Anbau eines Büros und einer Garage mit eigenem Eingang und eigener Hausnummer nichts. Vielmehr sei von einem Einfamilienhaus im Sinne der Vorschrift auszugehen, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts diene. Dies sei vorliegend der Fall. Im Übrigen stünde der Anwendung des § 656c BGB vorliegend nicht entgegen, dass der Maklervertrag gar nicht vom Verkäufer selbst, sondern von dessen Ehefrau geschlossen worden sei; der Schutzzweck der Norm, Verbraucher davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt würden, rechtfertige eine analoge Anwendung auch auf den Fall, dass sich nicht die Hauptvertragspartei selbst, sondern eine ihr nahestehende dritte Person zur Zahlung der Provision verpflichte. Andernfalls sei die Vorschrift zu leicht zu umgehen.
Karl Schmelzing
Jurist beim Eigenheimerverband Bayern e.V.
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