Wenn der Mieter stirbt

Das Mietverhältnis endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters

Stirbt der Mieter, endet ein Wohnraummietverhältnis nicht automatisch. Vielmehr treten die Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Hausstand geführt haben mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein oder es wird mit etwaigen Mietmietern oder den Erben des verstorbenen Mieters fortgesetzt.

 

Eintritt von Haushaltsangehörigen

Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, treten gemäß § 563 BGB kraft Gesetz in das Mietverhältnis ein. Zuerst gilt das für den Ehegatten bzw. den eingetragenem Le­bens­part­ner. Im Haushalt mitwohnende Kinder treten dann alleine ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. Haben Kinder und eingetragene Lebenspartner gemeinsam in dem Haushalt gelebt, treten diese zusammen ein. Andere Fa­mi­lien­an­ge­hö­ri­ge oder andere Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben, treten nur dann in den Mietvertrag ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner vorrangig eingetreten sind.

Möchte eine in den Mietvertrag eingetretene Person das Mietverhältnis nicht fortsetzen, muss sie dies dem Vermieter gegenüber innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat, erklären. Sind mehrere Personen gemeinsam eingetreten, kann jeder die Erklärung für sich abgeben. Die Erklärung wirkt rückwirkend, mit der Folge, dass der Eintritt als nicht erfolgt gilt. Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem Eintritt Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher wichtiger Grund kann zum Beispiel die fehlende Zahlungsfähigkeit des Eintretenden oder eine persönliche Feindschaft zu diesem sein. Wird dem Eingetretenen gekündigt,  genießt dieser denselben Kündigungsschutz wie der ver­stor­be­ne Mieter.

 

Fortsetzung mit Mitmietern

Haben mehrere Personen eine Wohnung gemeinsam gemietet, besteht das Mietverhältnis nach dem Tod eines Mieters mit den überlebenden Mietern gemäß § 563 a BGB fort. Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis aber innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Mehrere Mitmieter können das Kündigungsrecht nur gemeinsam ausüben. Der Vermieter hat gegenüber den Mitmietern kein Sonderkündigungsrecht.

 

Fortsetzung mit den Erben

Hat der Mieter alleine gewohnt oder treten keine Haushaltsangehörigen ein und gibt es auch keine Mitmieter, geht das Mietverhältnis mit dem Tod auf seine Erben über (§ 564 BGB). In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats au­ßer­or­dent­lich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind. Mehrere Erben können nur gemeinsam kündigen. Ein Kündigungsgrund ist nicht erforderlich. Die Erben genießen jedoch denselben Kündigungsschutz wie der ver­stor­be­ne Mieter.

 

Rechtsfolgen

Treten Haushaltsangehörige in das Mietverhältnis ein oder wird es mit Mitmietern oder Erben fortgesetzt, gehen alle Rechte und Pflichten des verstorbenen Mieters aus dem Mietvertrag auf die Rechtsnachfolger über. Weder der eintretende bzw. der fortführende Mieter noch der Vermieter können verlangen, dass ein neuer Mietvertrag abgeschlossen oder der bestehende Mietvertrag inhaltlich abgeändert wird. Eine Ausnahme gilt nur für den Fall, dass der verstorbene Mieter keine Mietsicherheit geleistet hat. Diese kann gemäß § 563 b Absatz 3 BGB von eintretenden Haus­halts­an­ge­hö­ri­gen und Mietmietern, nicht jedoch von den Erben, nachgefordert werden. Zu beachten ist auch, dass eintretende Haushaltsangehörige und Mietmieter neben dem Erben für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner haften (§ 563 b Absatz 1 BGB).

 

Nachlasspflegschaft

Stirbt der alleinstehende Mieter ohne dass Erben vorhanden sind oder haben die Erben die Erbschaft ausgeschlagen, kann der Vermieter zur Gel­tend­ma­chung seiner Ansprüche beim zuständigen Nachlassgericht die Anordnung einer Nachlasspflegschaft beantragen. Von Amts wegen ist das Nach­lass­ge­richt nur dann zur Einsetzung eines Nachlasspflegers verpflichtet, wenn der verstorbene Mieter Vermögenswerte hatte, welche bis zur Feststellung möglicher Erben gesichert werden müssen. Der Nachlasspfleger hat dem Vermieter gegenüber Auskunft über den Bestand der Erbschaft zu erteilen und er kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kün­di­gungs­frist kündigen. Auch der Vermieter kann dem Nachlasspfleger gegenüber das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Vo­raus­set­zun­gen kündigen und die Räumung der Wohnung verlangen sowie Ansprüche aus dem Mietverhältnis (wie zum Beispiel Mietzahlungen oder Schadenersatzansprüche) geltend machen. Die Haftung ist bei der Nachlasspflegschaft jedoch auf den Nachlass beschränkt. Lässt sich kein Erbe ermitteln, wird das Mietverhältnis solange mit dem Staat als dem vermuteten gesetzlichen Erben fortgesetzt, bis es vom Nachlasspfleger oder vom Vermieter gekündigt oder im beiderseitigen Einvernehmen beendet wird.

Rainer Schmitt
Jurist beim Eigenheimerverband Bayern e.V.