Rechtsirrtümer aufgedeckt

Auch weit verbreitete Rechtsmeinungen müssen nicht immer richtig sein

Verträge bedürfen immer der Schriftform

Ein Vertrag kommt durch ein Angebot und dessen Annahme zustande. Diese beiden Willenserklärungen können grundsätzlich auch formfrei abgegeben werden. Auch durch eine Einigung im Gespräch oder am Telefon kann daher ein wirksamer Vertrag zustande kommen. Nur ausnahmsweise bedürfen Verträge einer bestimmten Form. So bedarf zum Beispiel ein Mietvertrag, der über eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden soll, gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist gemäß § 311 b Abs. 1 BGB sogar nur dann wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Doch auch wenn ein Vertrag keiner bestimmten Form bedarf, sollte er immer schriftlich abgeschlossen werden. Denn nur was schriftlich festgehalten ist, kann in einem Streitfall auch bewiesen werden.

 

Jeder Vertrag kann innerhalb von zwei Wochen widerrufen werden

Ein allgemeines Widerrufsrecht gibt es nicht. Das bedeutet grundsätzlich: Ist ein Vertrag einmal unterschrieben, ist man daran auch gebunden. Nur aus­nahms­wei­se sieht das Gesetz für einzelne Rechtsgeschäfte ein Wi­der­rufs­recht vor. So kann zum Beispiel ein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag (§ 312 b BGB) oder ein Fernabsatzvertrag (§ 312 c BGB) gemäß § 312 g BGB innerhalb einer Frist von zwei Wochen ohne Angabe eines Grundes widerrufen werden.

 

Einmal im Jahr darf auch bis in die Nacht hinein gefeiert werden

Auch bei einem runden Geburtstag oder einem sonstigen au­ßer­ge­wöhn­li­chen Anlass ist die Nachtruhe einzuhalten. Ab 22.00 Uhr abends darf daher nur noch in normaler Zimmerlautstärke weiter gefeiert werden. Und bei einer Gartenfeier oder einem Grillfest sollte man auch in einer warmen Som­mer­nacht zur Vermeidung von Ruhestörungen im Haus bei geschlossenen Fenstern weiter feiern.

 

Der Vermieter darf sich einen Zweitschlüssel zurückbehalten

Ohne Einverständnis des Mieters ist der Vermieter grundsätzlich nicht berechtigt, sich einen Schlüssel für die vermietete Wohnung zu­rück­zu­be­hal­ten. Der Vermieter kann auch nicht verlangen, dass ihm der Mieter für Notfälle einen Zweitschlüssel überlässt. Der Mieter kann bei einer längeren Abwesenheit aber verpflichtet sein, für Notfälle einen Zweitschlüssel bei einer Vertrauensperson zu hinterlegen und dem Vermieter den Namen dieser Vertrauensperson mitzuteilen.

 

Mit einer Untervermietung muss der Vermieter nicht einverstanden sein

Es ist richtig, dass eine Untervermietung der gesamten Wohnung grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig ist (§ 540 BGB). Möchte ein Mieter aber nur einen Teil seiner Wohnung (zum Beispiel ein einzelnes Zimmer) untervermieten oder einen Dritten in die Wohnung mit aufnehmen, darf der Vermieter seine Zustimmung hierzu nur dann versagen, wenn in der Person des Dritten ein die Versagung rechtfertigender Grund vorliegt, die Wohnung überbelegt würde oder die Überlassung aus sonstigen Gründen dem Vermieter nicht zugemutet werden kann. Ist keiner dieser Versagungsgründe gegeben, hat der Mieter einen Rechtsanspruch auf Zustimmung (§ 553 BGB). Die Aufnahme nächster Familienangehöriger oder von Pflegepersonen in die Wohnung gehört zum normalen Mietgebrauch und bedarf grundsätzlich keiner Erlaubnis des Vermieters.

 

Durch Stellung von drei Nachmietern kann ein Mietvertrag vorzeitig beendet werden

Das Recht durch Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, hat ein Mieter nur dann, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist oder wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages nachweisen kann. Ein solches berechtigtes Interesse ist dann anzunehmen, wenn der Verbleib in der Wohnung für den Mieter eine besondere Härte darstellen würde, zum Beispiel weil er beruflich in eine andere Stadt ziehen muss oder er Familienzuwachs erwartet und die Wohnung daher zu klein wird. Ist dies der Fall, reicht auch schon die Stellung eines zumutbaren Nachmieters aus, um vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Kann der Mieter hingegen kein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Ver­trags­be­en­di­gung nachweisen und enthält der Mietvertrag auch keine Nachmieterklausel, hat der Mieter keinen Rechtsanspruch auf eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages, auch nicht durch Stellung von drei oder mehr zumutbaren Nachmietern. Denn jeder Vermieter hat grundsätzlich das Recht, sich nach Vertragsbeendigung selbst einen neuen Mieter zu suchen.

 

Die Kaution muss bei Übergabe der Wohnung sofort zurückbezahlt werden

Die Rückzahlung einer geleisteten Kaution kann ein Mieter dann verlangen, wenn nach Vertragsende alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag und seiner Beendigung erfüllt sind und der Vermieter eine Abrechnung über die Kaution erstellen kann. Zur Feststellung dieser Voraussetzungen ist dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Prüfungsfrist einzuräumen, innerhalb welcher er entscheiden kann, ob und in welcher Höhe er die Kaution zur Deckung seiner Ansprüche verwenden will. Wie viel Zeit dem Vermieter zur Prüfung seiner Ansprüche einzuräumen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab, wobei nach der Recht­spre­chung drei bis sechs Monate für den Vermieter durchaus erforderlich und für den Mieter auch zumutbar sein können.

 

Für den linken Zaun auf dem Grundstück ist immer der Nachbar verantwortlich

Wer für die Instandhaltung und Instandsetzung eines Zaunes verantwortlich ist, richtet sich danach, wo der Zaun errichtet wurde. Ein auf der Grenze stehender Zaun ist eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung, dessen Unterhaltungskosten gemäß § 922 Satz 2 BGB von beiden Nachbarn zu gleichen Teilen zu tragen sind, unabhängig davon, wer den Zaun errichtet bzw. wer die Kosten der Errichtung getragen hat. Steht der Zaun hingegen nicht auf, sondern neben der Grenze, gehört der Zaun dem Nachbarn, auf dessen Grundstück der Zaun steht, alleine. Dieser ist dann auch alleine für den Grenzzaun verantwortlich.

Rainer Schmitt
Jurist beim Eigenheimerverband Bayern e.V.