Altbaumodernisierung: Bedarf, Möglichkeiten und Grenzen
Wohnen im Altbau erfreut sich großer Beliebtheit, wenn die Wohnbedingungen heutigen Ansprüchen an die eigenen vier Wände entsprechen. Bei Fragen rund um die Instandsetzung, den Umbau und die Modernisierung suchen Eigentümer oder potenzielle Erwerber einer Bestandsimmobilie den Rat von Fachleuten, um auf der sicheren Seite zu sein.
Fotos (3): Bauherren-Schutzbund e.V.
Wenn Sie Ihren Altbau modernisieren oder um- bzw. ausbauen wollen, sollten Sie sich vorher von unabhängigen Experten beraten lassen.
Auf Fragen nach dem Instandsetzungsbedarf und seinen Kosten oder was an Modernisierung, Um- und Ausbau möglich und sinnvoll ist, benötigen sie klare und verständliche Antworten. Eine umfassende und fachlich fundierte Beratung bietet z.B. der von den unabhängigen Bauherrenberatern des Bauherren-Schutzbundes e.V. (BSB) angebotene Modernisierungs-Check.
Informationen zu Fördermitteln…… des Bundes Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) … des Freistaates Bayern 10.000-Häuser-Programm des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie
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Denken Sie unbedingt auch an Barrierefreiheit
Der Eigenheimerverband Bayern e.V. rät, bei Modernisierungsarbeiten an einem Altbau gleich an eine barrierefreie Ausführung z.B. eines Badezimmers oder Hauseingangs zu denken. Barrierefreies Wohnen ist in jedem Alter ein Gewinn: Breite Türen, stufenlose Eingänge und Duschen ohne Schwellen erleichtern Jung und Alt gleichermaßen das Leben.
Welche Leistungen umfasst der Modernisierungs-Check?
- Objektbegehung und detaillierte visuelle Begutachtung und Beurteilung der Bausubstanz
- Bestandserfassung aller Bauteilkonstruktionen und technischen Anlagen mit Fotodokumentation
- Überprüfung bauordnungsrechtlich relevanter Anforderungen bei geplanten Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen
- Individuelle Beratung zur Vorbereitung der Gebäudemodernisierung
- Erarbeitung eines Prioritätenkatalogs für notwendige Baumaßnahmen
- Empfehlungen zu Möglichkeiten und Grenzen von Eigenleistungen
- Kostenschätzung für die erforderlichen Instandsetzungs-, Modernisierungs- und Umbauarbeiten
- Erarbeitung und Übergabe einer Dokumentation zum Modernisierungs-Check
Eine Bestandserfassung ist unverzichtbar
Anders als beim Neubau trifft man in Bestandsgebäuden auf Bauteilkonstruktionen und technische Anlagen, die in der Regel nicht dem heutigen Stand der Bau- und Energietechnik entsprechen. Oft sind nur lückenhafte oder gar keine Planungsunterlagen vorhanden, und nicht fachgerecht ausgeführte Um- und Ausbauten erschweren zusätzlich notwendige bzw. beabsichtigte Sanierungs- und Umbaumaßnahmen.
Deshalb ist eine Begutachtung und Beurteilung der Bausubstanz bis ins Detail unverzichtbar. Sie ist die Grundlage für eine mängelfreie Planung und Ausführung der Instandsetzungs-, Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen bei Einhaltung des ermittelten Kostenrahmens.
Auf diese Weise wird das Gebäude vom Keller bis zum Dach systematisch erfasst und dokumentiert. Dabei werden die wichtigsten Abmessungen wie Gebäude- und Raummaße sowie Wanddicken überprüft, der bauliche Zustand visuell bewertet und sichtbare Schadensbilder aufgenommen. Fotos dokumentieren den baulichen Zustand, Besonderheiten und sichtbare Schadensbilder.
Bauordnungsrecht beachten
Erfahrungen zeigen, dass im Rahmen der Bestandserfassung nicht nur Gebäude zu betrachten sind, sondern auch die vorhandene Grundstückssituation einer eingehenden Analyse unterzogen werden muss. So kann z.B. bei Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen von entscheidender Bedeutung sein, welche städtebaulichen Parameter am Standort zu berücksichtigen sind.
Dazu zählen unter anderem die zulässige Gebäudehöhe (Anzahl der Vollgeschosse), die maximal zulässige Überbaubarkeit des Grundstücks (Grundflächenzahl) und die Einhaltung bauordnungsrechtlich vorgeschriebener Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken. Solche städtebaulichen Vorgaben und Vorschriften entscheiden vielfach darüber, ob das vorhandene Gebäude überhaupt baulich erweitert oder im Dachgeschoss ausgebaut werden kann.
Schäden und Schwachstellen am Haus erkennen
Im Ergebnis der Bauzustandsanalyse werden Empfehlungen und Maßnahmen formuliert, mit denen der Eigentümer oder potenzielle Erwerber unverzichtbare Informationen für eine systematische und den Regeln der Bautechnik entsprechende Modernisierung und Instandsetzung der Bestandsimmobilie erhält. Wichtiger Bestandteil sind insbesondere Hinweise in statisch-konstruktiver, bauphysikalisch-energetischer und brandschutztechnischer Hinsicht.
So kann es aufgrund festgestellter Schadensbilder, wie z.B. Risse in Wänden, erforderlich werden, die Gründung des Gebäudes gesondert zu untersuchen und ggf. notwendige Fundamentverstärkungen auszuführen. Insbesondere bei beabsichtigten Gebäudeerweiterungen, aber auch im Falle des Dachgeschossausbaus sind die statisch-konstruktiven und gründungstechnischen Gegebenheiten einer gesonderten Analyse zu unterziehen.
Erfahrungen von Bauherrenberatern bei der Begutachtung von Altbauobjekten zeigen, dass insbesondere die Holzkonstruktion des Dachstuhls und das Kellermauerwerk in Altbauten am häufigsten von Schädigungen betroffen sind, wodurch unter Umständen kostenaufwendige Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich werden. Damit erhält der Eigentümer oder potenzielle Erwerber Hinweise auf notwendige weitergehende Untersuchungen.
Richtiges Modernisieren spart Energie und Geld
Seit dem Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2007 ist auch bei der Bestandsaufnahme älterer Gebäude der energetische Zustand zu bewerten, da unsanierte Gebäude häufig einen unzureichenden Wärmeschutz aufweisen und damit nicht der Energieeinsparverordnung entsprechen (die EnEV wurde inzwischen schon mehrfach geändert, zurzeit gilt die EnEV 2014). In die Bewertung der Energieeffizienz werden nicht nur die Wärmedämmung und Luftdichtheit, sondern auch das Heizungssystem, die Wärmeverteilung und Lüftung einbezogen. Wichtiger Bestandteil des Modernisierungs-Checks ist deshalb die Überprüfung und Einschätzung der Gebäudehülle mit Dach, Außenwänden, Fenstern und Keller.
Foto: Jo Rosse/Bauherren-Schutzbund e.V.
Durch die richtigen Modernisierungsmaßnahmen kann aus einem Altbau ein richtiges Schmuckstück mit hohem Wohnkomfort werden.
Darin eingeschlossen ist die Kontrolle der Gebäudedichtheit und der Verbrauch von Heizenergie, der zugleich von anlagentechnischen Aspekten beeinflusst wird. Bezogen auf die baulichen Gegebenheiten und Besonderheiten des Altbauobjektes werden Empfehlungen und Maßnahmen formuliert, die diesen Bedingungen Rechnung tragen.
Entscheidungshilfe vom Experten
Die unter Einbeziehung von Gebäudeparametern wie Baujahr, Baualtersstufe und Wohn-/Nutzfläche vorgeschlagenen Maßnahmen finden unter Zugrundelegung üblicher Kostenansätze in einer Kostenschätzung ihren Niederschlag. Berücksichtigt werden dabei auch beabsichtigte bauliche Erweiterungen und anfallende Baunebenkosten für erforderliche Genehmigungen, Planungsleistungen und weitere Leistungen. Alle Daten werden in einer Dokumentation zusammengefasst, die abschließend das Gesamtobjekt bewertet.
Mit dem Modernisierungs-Check erhält der Eigentümer oder potenzielle Erwerber einer Bestandsimmobilie eine fachlich fundierte Entscheidungshilfe für die weitere Vorgehensweise bei der Modernisierung und Instandsetzung des Gebäudes. Die Dokumentation mit Kostenschätzung kann für erste Finanzierungsplanungen und Bankgespräche von Wert sein.
Informationen zur ModernisierungIm Folgenden finden Sie eine kleine Auswahl an Informationsadressen zur Modernisierung von Altbauten: Bauherren-Schutzbund e.V. bau-ko GmbH Herz Armaturen GmbH Jörg GmbH Landesinnungsverband für das Bayerische Elektrohandwerk Ottowerker GmbH Vaitl GmbH & Co. Bedachung KG Verbraucherzentrale Bayern vinylit-FASSADEN-Vertrieb Bausanierung Alfred Wahl GmbH Weiß & Weiß GmbH |