Untervermietung von Wohnräumen

Der Mieter kann einen Anspruch auf Erlaubnis haben

Eine Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter einer Wohnung diese ganz oder teilweise einem Dritten durch Mietvertrag zur selbständigen Nutzung gegen Entgelt überlässt. Begründet wird das Untermietverhältnis durch einen Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter (Untervermieter) der Wohnung und dem Untermieter. Das Rechtsverhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter bestimmt sich nach den Vereinbarungen im Untermietvertrag sowie den gesetzlichen Vorschriften zum Mietrecht (§ 535 ff BGB). Zwischen dem Vermieter der Wohnung und dem Untermieter besteht keine vertragliche Beziehung. Endet das Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter, hat der Vermieter nach § 546 Absatz 2 BGB einen direkten Herausgabeanspruch auch gegen den Untermieter.

Untervermietung nur mit Erlaubnis

Ist im Mietvertrag ein Recht des Mieters zur Untervermietung nicht ausdrücklich vereinbart, bedarf der Mieter hierfür grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Absatz 1 Satz 1 BGB). Ob der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat, beurteilt sich danach, ob er die gesamte Wohnung untervermieten möchte oder nur einzelne Räume hiervon. Auf eine Untervermietung der gesamten Wohnung besteht grundsätzlich kein Rechtsanspruch. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen, sofern nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der die Verweigerung rechtfertigt (§ 540 Absatz 1 Satz 2 BGB). Möchte der Mieter nur einen Teil der Wohnung untervermieten, hat er gegen den Vermieter gemäß § 553 Absatz 1 BGB einen einklagbaren Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn nachfolgende Voraussetzungen vorliegen:

  • Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. Ein solches berechtigtes Interesse kann sich aus wirtschaftlichen Gründen (zum Beispiel finanziellen Schwierigkeiten) oder aus persönlichen Gründen (zum Beispiel Bildung einer Wohngemeinschaft) ergeben.
  • Das berechtigte Interesse des Mieters an der Untervermietung darf erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein.
  • In der Person des Untermieters darf kein wichtiger Grund vorliegen, der die Verweigerung der Erlaubnis rechtfertigt (zum Beispiel eine zu erwartende Störung des Hausfriedens).
  • Es darf nicht zu einer Überbelegung der Wohnung kommen.
  • Die Untervermietung darf dem Vermieter nicht aus sonstigen Gründen unzumutbar sein (zum Beispiel weil das Hauptmietverhältnis demnächst endet).

Bei Vorliegen dieser Voraussetzungen ist der Vermieter verpflichtet, die Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen. Eine im Mietvertrag abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 553 Absatz 3 BGB). Führt die Untervermietung zu einer zusätzlichen Abnutzung der Wohnung oder zu höheren Betriebskosten, kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer Mieterhöhung (sog. Untermieterzuschlag) einverstanden erklärt, welche diese zusätzlichen Kosten abdeckt (§ 553 Absatz 2 BGB). Da der Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis immer nur für eine bestimmte Person besteht, kann der Vermieter auch verlangen, dass ihm vor Erlaubniserteilung Angaben zur Person des Untermieters gemacht werden.

Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung

Nimmt ein Mieter einen Untermieter in seine Wohnung auf, ohne den Vermieter vorher um Erlaubnis gefragt zu haben, kann dies ein Grund für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen vertragswidrigen Gebrauchs (§ 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB), nach vorheriger Abmahnung und fortgesetzter Untervermietung sogar für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 2 BGB) sein. An einer die Kündigung rechtfertigenden erheblichen Verletzung der Rechte des Vermieters fehlt es jedoch in der Regel dann, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung gehabt hätte. Eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 02.02.2011 (Az.: VIII ZR 74/10) jedenfalls dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten hat und der Vermieter diese pflichtwidrig nicht erteilt hat. Hat der Mieter keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls und Abwägung der beiderseitigen Interessen zu prüfen, ob der Vertragsverstoß des Mieters schwer genug wiegt, um eine Kündigung zu rechtfertigen.

Abgrenzung

Zu unterscheiden ist die Untervermietung von der unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung an Dritte sowie vom Besuch. Auch die unentgeltliche Aufnahme von Personen in die eigene Wohnung bedarf wie die Untervermietung grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters. Eine Ausnahme gilt nur für engste Familienangehörige wie Ehegatten, Kinder oder Eltern sowie für Personen, die der Mieter für seine Pflege benötigt. Diese dürfen auch ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung mit aufgenommen werden, sofern diese groß genug ist. Keiner Erlaubnis des Vermieters bedarf auch der Besuch. Besucher darf der Mieter beliebig oft und auch für längere Zeit (im Einzelfall sogar bis zu sechs Wochen) empfangen. Um eine Untervermietung handelt es sich auch dann nicht, wenn der Eigentümer selbst ein Zimmer seiner Wohnung oder seines Hauses - häufig möbliert - vermietet, auch wenn dieser Mieter umgangssprachlich oft als Untermieter bezeichnet wird.

Rainer Schmitt

Jurist beim Eigenheimerverband Bayern e.V.

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