Kaufpreisaufteilung für ein bebautes Grundstück

Hintergrund: Nach dem Kauf eines bebauten Grundstücks oder einer Eigentumswohnung kommt es häufig zu Diskussionen mit dem Finanzamt. Hintergrund ist, dass der Kaufpreis für das Grundstück im Fall eine Vermietung aufgeteilt werden muss auf gekauften Grund und Boden und gekauftes Gebäude. Denn nur das gekaufte Gebäude ist für die Berechnung der einkommensteuerlich geltend zu machenden Abschreibung relevant. Der gekaufte Grund und Boden unterliegt steuerlicher hingegen keine Abnutzung und ist somit nicht abschreibungsfähig. Damit stellt sich bereits in der Einkommensteuererklärung für das Jahr des Erwerbs die Frage, welcher Teil des Kaufpreises auf Grund und Boden und welcher Teil des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt.

Zunächst ging das Bundesministerium der Finanzen - und damit auch die Finanzämter - davon, dass der Teil des Gebäudes nach der sogenannten Differenz- oder Restwertmethode zu ermitteln ist. Das heißt es wurde der Wert von Grund und Boden durch Multiplikation von Bodenrichtwert (ermittelt vom örtlichen Gutachterausschuss) und Grundstücksgröße ermittelt und dieser Betrag vom Gesamtkaufpreis abgezogen, der Rest entfiel demnach auf das Gebäude. Diese Vorgehensweise wurde vom Bundesfinanzhof abgelehnt, da sämtliche individuellen Wertminderungen pauschal auf das Gebäude übertragen wurden.

 

Ansicht der Finanzverwaltung: Das Bundesministerium der Finanzen änderte daraufhin seine Berechnungsmethode: Zunächst ist der Wert von Grund und Boden und der Wert des Gebäudes gesondert zu ermitteln. Der Wert des Grund und Bodens wird weiterhin unter Heranziehung der Bodenrichtwerte und der Grundstücksgröße berechnet. Das Gebäude wird unter Heranziehung sogenannter Regelherstellungskosten im Sachwertverfahren bewertet. Die Regelherstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit. Sie ergeben sich aus dem Bewertungsgesetz. Die gewöhnlichen Herstellungskosten sind festgestellt in Abhängigkeit von Gebäudeart und Ausstattung. Zur Berücksichtigung des Alters des Gebäudes wird eine sogenannte Alterswertminderung in Abzug gebracht. Nun wird der Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis der beiden so ermittelten Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund und Boden und Anschaffungskosten für das Gebäude aufgeteilt. Das Bundesministerium der Finanzen hat für eine solche Aufteilung eine Arbeitshilfe in Excel-Form im Internet veröffentlicht (https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2018-03-28-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html). Diese Arbeitshilfe wird von den Finanzämtern regelmäßig zur Aufteilung des Kaufpreises verwendet.

Tipps: Auch diese Aufteilungsmethode kommt in der Praxis oftmals zu einem ernüchternden Ergebnis für die steuerlich geltend zu machende Abschreibung. Gut zu wissen ist hierbei zum einen, dass die Finanzämter gerade in Ballungsgebieten wie z.B. München oftmals bereits sind den Gebäudewert durch pauschale Zuschläge zu erhöhen. Zum anderen gibt es zwei aktuelle Urteile die Steuerpflichten helfen können, eine höhere Abschreibung geltend zu machen:

 

  • Mit Urteil vom 19.01.2016 (AZ: 13 K 1496/13 E) hat das Finanzgericht Düsseldorf entschieden, dass der Gebäudeteil nicht nur nach dem oben beschriebenen Sachwertverfahren ermittelt werden kann, sondern auch nach einer sogenannten Ertragswertmethode. Die Ertragswertmethode bewertet das Gebäude nach den erzielbaren Mieteinnahmen. Insbesondere in Zeiten steigender Mieten kann sich durch dieses Verfahren oftmals ein höherer Gebäudewert ergeben.

 

  • Mit Urteil vom 16.09.2015 (AZ: IX R 12/14) hat der Bundesfinanzamt entschieden, dass eine im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude der Berechnung der Abschreibung zugrunde zu legen ist, sofern keine Anhaltspunkte für eine willkürliche Verteilung vorliegen oder die Aufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlen oder wirtschaftlich nicht haltbar erscheinen. Ferner wird das Finanzamt – insbesondere bei Übertragungen unter Angehörigen – prüfen, ob die Aufteilung nicht nur zum Schein vereinbart worden ist oder ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt. Die Hintergründe der Aufteilung sollten demnach gut dokumentiert werden. Sofern sich aus der Aufteilung aber ergibt, dass diese sachgerecht ist und keine nennenswerten Zweifel hinsichtlich eines Scheingeschäftes vorliegen, wendet das Finanzamt die im Kaufvertrag festgelegte Kaufpreisaufteilung der Berechnung zugrunde. Nennenswerte Zweifel dürften dann vorliegen, wenn der vertraglich vereinbarten Verteilungsmaßstab um mehr als 10% von den Werten abweicht, die sich aus einem objektiv bestimmten Aufteilungsmaßstab ergeben würden. Selbstverständlich muss die Kaufpreisaufteilung in diesem Fall bereits vor dem Abschluss des Kaufvertrags mit dem Verkäufer verhandelt werden und bereits im Kaufvertrag festgelegt sein. Eine gewisse Planung vor Abschluss des Kaufvertrages ist damit zwingend erforderlich.

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Dr. Martin Raßhofer, Steuerberater

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