Der Verwaltungsbeirat

Nur Wohnungseigentümer können in den Beirat gewählt werden

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 29 WEG) können die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirates beschließen. Sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt, entscheidet daher die Wohnungseigentümergemeinschaft, ob ein Ver­wal­tungs­bei­rat als weiteres Organ neben der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung und dem Verwalter bestellt wird oder nicht. Einzelne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben keinen Rechtsanspruch auf dessen Bestellung. Der Beschluss über die Bestellung erfolgt in der Wohnungseigentümerversammlung mit der Mehrheit der anwesenden stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Dabei sind auch die zur Wahl stehenden Personen stimmberechtigt. Die Zulässigkeit einer Wahl der Beiräte in nur einem Wahlgang (sog. Blockwahl) ist umstritten. Nach einem Beschluss des Kammergerichtes Berlin vom 29.03.2004 (Az.: 24 W 194/02) bestehen gegen eine Blockabstimmung zumindest dann keine Bedenken, wenn von keinem Wohnungseigentümer eine Einzelabstimmung verlangt wird.

 

Zusammensetzung

Der Verwaltungsbeirat besteht nach dem Wohnungseigentumsgesetz aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Ist in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt, muss der Verwaltungsbeirat daher grundsätzlich aus drei Personen bestehen, die auch alle Mitglied der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft sein müssen. Jedoch ist auch die Wahl eines Nichteigentümers oder eine Beiratsbestellung mit mehr oder weniger Personen wirksam, wenn der Bestellungsbeschluss nicht innerhalb eines Monats gerichtlich angefochten wird. Von den gewählten Beiratsmitgliedern ist einer zum Vorsitzenden zu bestimmen. Die Bestimmung erfolgt entweder durch den Bestellungsbeschluss oder sie wird den Beiratsmitgliedern selbst überlassen. Besondere Qualifikationen werden für das Amt des Verwaltungsbeirates vom Gesetz nicht gefordert. Kaufmännischer, technischer oder juristischer Sachverstand kann für die Tätigkeit als Beirat aber nützlich sein.

 

Amtsdauer

Da das Wohnungseigentumsgesetz keine Regelung über die Dauer der Bestellung des Verwaltungsbeirates enthält, ist die Amtszeit grundsätzlich unbegrenzt. Sie endet somit nur durch Ab- oder Neuwahl, durch Amtsniederlegung, durch Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft oder mit dem Tod des Beiratsmitgliedes. Die Amtszeit kann jedoch durch die Gemeinschaftsordnung oder im Bestellungsbeschluss begrenzt werden. Ist die Amtszeit nicht befristet und die Abberufung auch nicht auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt, kann ein Beiratsmitglied jederzeit ohne Begründung durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer abberufen werden.

 

Aufgaben und Befugnisse

Zu den Aufgaben des Verwaltungsbeirates gehören insbesondere:

  • die Unterstützung des Verwalters bei der Durchführung seiner Arbeit (§ 29 Absatz 2 WEG), wie zum Beispiel Vermittlung zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern bei Streitigkeiten, Mithilfe bei der Vorbereitung und Durchführung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung, Unterstützung bei der Ausführung von Beschlüssen, bei der Durchsetzung der Hausordnung sowie bei der Durchführung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, Meldung von Schäden am Gemeinschaftseigentum oder die Überwachung von Hausmeistertätigkeiten;
  • Prüfung des Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung, von Rechnungen sowie von Kostenvoranschlägen und Abgabe einer Stellungnahme hierzu, bevor die Wohnungseigentümer hierüber beschließen (§ 29 Absatz 3 WEG);
  • Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung, wenn ein Verwalter fehlt oder dieser die Einberufung pflichtwidrig verweigert (§ 24 Absatz 3 WEG);
  • Unterzeichnung der Niederschrift über die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung (§ 24 Absatz 6 Satz 2 WEG).

Darüber hinaus können dem Verwaltungsbeirat durch die Ge­mein­schafts­ord­nung oder durch einen Beschlusses der Wohnungseigentümer weitere Aufgaben übertragen oder ihm zusätzliche Vollmachten erteilt werden. Der Verwaltungsbeirat soll den Verwalter aber nur bei seiner Tätigkeit un­ter­stüt­zen. Er darf jedoch nicht in die dem Verwalter gesetzlich zugewiesenen Aufgaben eingreifen oder ihm diese Aufgaben abnehmen. Die Beiräte haben gegenüber dem Verwalter oder gegenüber anderen Miteigentümern auch keine Weisungsbefugnis.

 

Vergütung

Die Tätigkeit des Verwaltungsbeirates ist in der Regel ehrenamtlich. Die einzelnen Beiratsmitglieder können daher grundsätzlich nur Ersatz ihrer Auslagen, wie zum Beispiel die Kosten für Telefon, Kopien, Porto oder Fahrtkosten verlangen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann jedoch auch beschließen, dass die Beiratsmitglieder anstelle ihrer Auslagen eine pauschale Aufwandsentschädigung erhalten. Bei einer Pauschale sollte aber darauf geachtet werden, dass diese im Verhältnis zum tatsächlichen Arbeitsaufwand steht. Denn ist die Pauschale zu hoch, wird diese als Vergütung gewertet, mit der Folge, dass auch Steuern und Sozialabgaben anfallen.

 

Haftung

Verwaltungsbeiräte können der Eigentümergemeinschaft gegenüber zum Schadenersatz verpflichtet sein, wenn sie vorsätzlich oder durch ein sorgfaltspflichtwidriges Handeln bzw. Unterlassen gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Aufgaben verletzen und der Eigentümergemeinschaft hierdurch ein Schaden entsteht. Eine Pflichtverletzung kann zum Beispiel darin liegen, dass Beiratsmitglieder sich bei der Erfüllung ihrer Aufgaben nicht an Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung halten oder die Jahresabrechnung nicht ordnungsgemäß überprüfen. Um das Haftungsrisiko der Beiratsmitglieder zu beschränken, kann sich der Verwaltungsbeirat in der Wohnungseigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss für seine Tätigkeit entlasten lassen. Eine Haftung des Verwaltungsbeirates für alle bis dahin bekannten oder erkennbaren Schadenersatzansprüche kommt dann nicht mehr in Betracht. Ein Rechtsanspruch auf Entlastung besteht jedoch nicht. Zur Haftungsbeschränkung der meist ehrenamtlich ausgeübten Beiratstätigkeit ist auch der Abschluss einer Ver­mö­gens­scha­den­haft­pflicht­ver­si­che­rung auf Kosten der Eigentümergemeinschaft empfehlenswert. Der Abschluss einer solchen Versicherung entspricht nach einem Urteil des Kammergerichtes Berlin vom 19.07.2004 (Az.: 24 W 203/02) auch ordnungsgemäßer Verwaltung, weil damit letztlich auch Schäden zu Lasten der Gemeinschaft vermieden werden. Und schließlich erleichtert der Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung auch die Bereitschaft, dieses Amt überhaupt zu übernehmen.

Rainer Schmitt
Jurist beim Eigenheimerverband Bayern e.V.