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Kosten einer Öltankreinigung können auf Mieter umgelegt werden

Bisher war in der Rechtsprechung umstritten, ob die Kosten einer Öltankreinigung auf die Mieter umgelegt werden können. In einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes vom 11.11.2009 (Az.: VIII ZR 221/08) wird dies nun ausdrücklich bejaht.

Gemäß § 2 Nr. 4a der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten ausdrücklich auch die Kosten der Reinigung der Heizungsanlage. Zu dieser gehört nach Ansicht des Gerichts als integraler Bestandteil auch der Brennstofftank. Denn ohne einen Tank kann eine Ölheizung nicht betrieben werden. Die Reinigung der Ölheizungsanlage umfasst daher auch die Reinigung des Öltanks, die von Zeit zu Zeit erforderlich wird, um Ablagerungen (Ölschlamm) zu entfernen. Die Öltankreinigung dient auch nicht der Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellt damit – ebenso wie andere regelmäßig durchzuführende Reinigungsarbeiten an der Heizungsanlage – keine Instandhaltungsmaßnahme dar.

Bei den Kosten einer Öltankreinigung handelt es sich auch um „laufend entstehende“ Kosten im Sinne der BetrKV, da diese Arbeiten in regelmäßigen Abständen von mehreren Jahren – empfohlen wird ein Reinigungsintervall von fünf bis sieben Jahren – durchgeführt werden. Ein solcher mehrjähriger Turnus reicht nach Ansicht des Gerichts aus, um die wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen.

Die Reinigungskosten können auch in vollem Umfang in den Abrechnungszeitraum eingestellt werden, in welchem die Kosten tatsächlich angefallen sind. Zu einer Aufteilung der Reinigungskosten auf mehrere Jahre ist der Vermieter in der Regel nicht verpflichtet.

Rainer Schmitt