Fressen „Heuschrecken“ auch Häuslebauer?

Zur Berichterstattung über den Verkauf von Darlehensforderungen samt Grundschulden

In diversen Medien wurde in der jüngsten Vergangenheit teilweise ein wahres Horrorszenario an die Wand gemalt: Demnach drohe – so die Kernbotschaft – dem Immobilieneigentümer, der sein Eigenheim bei einem Kreditinstitut finanziert, die Versteigerung seiner Immobilie durch „Heuschrecken“ (damit sind im Sprachgebrauch in der Regel so genannte „Hedgefonds“ gemeint, also vornehmlich ausländische Kapitalanlagegesellschaften). Dieses Szenario könne immer dann eintreten, wenn die finanzierende Bank die Darlehensforderung samt Grundschuld an gewerbliche Schuldenaufkäufer verkauft. Das Allerschlimmste daran sei zudem: Die Zwangsversteigerung drohe selbst dann, wenn der Kunde seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag stets nachgekommen, also nicht mit Zins- und Tilgungsleistungen in Verzug geraten ist.

Bei nicht wenigen Eigentümern wurde der Eindruck erweckt, sie seien in diesem Fall der Willkür der vollstreckenden Forderungsaufkäufer schutzlos ausgeliefert. Die dadurch ausgelöste Verunsicherung und Beunruhigung ist absolut verständlich, aber letztlich aus verschiedenen Gründen nicht durchgängig angebracht, da das dargestellte Szenario einer differenzierten Betrachtung bedarf.

Richtig ist zunächst einmal, dass Kreditinstitute grundsätzlich Darlehensforderungen an Dritte verkaufen dürfen. Dazu hat der Bundesgerichtshof ganz aktuell festgestellt, dass auch das Bankgeheimnis und der Datenschutz der Abtretbarkeit von Darlehensforderungen und Grundschulden nicht entgegen stehen.

Richtig ist weiterhin, dass einige Kreditinstitute – aber beileibe nicht alle! – tatsächlich in beachtenswerter Höhe Darlehensforderungen an Investoren verkaufen. Und zwar unabhängig davon, ob die verkauften Kredite leistungsgestört („Not leidend“) sind oder bislang vom Kunden ordnungsgemäß bedient wurden.

Doch niemand muss die Versteigerung seines Eigenheims schutz- und rechtlos über sich ergehen lassen. Zum  besseren Verständnis der Rechtslage muss man sich als Erstes die unterschiedlichen Rechtsgeschäfte, die bei einem kreditfinanzierten Immobilienkauf mit der jeweiligen Bank abgeschlossen werden, vor Augen halten.

Zunächst wird ein Darlehensvertrag zwischen Bank und Kunde vereinbart. Dann wird als Sicherheit für das ausgereichte Darlehen eine Grundschuld am Pfandobjekt bestellt. Da die Grundschuld – anders als die Hypothek – vom Bestand der Darlehensforderung unabhängig („abstrakt“) ist, wird zusätzlich ein drittes Rechtsgeschäft getätigt, nämlich ein Sicherungsvertrag (Zweckbestimmungsabrede) abgeschlossen. Mit diesem Sicherungsvertrag wird die Verbindung zwischen Grundschuld und Darlehen hergestellt. Kerninhalte eines solchen Sicherungsvertrages sind unter anderem die Vereinbarung, dass das Kreditinstitut die Grundschuld erst im Eintritt des Sicherungsfalls (Kündigung des Darlehens wegen Zahlungsverzug) und nur in Höhe der Darlehensforderung verwerten darf.

Wenn nun im Rahmen eines Verkaufs von Darlehensforderungen samt Abtretung der Grundschuld ein neuer Gläubiger an die Stelle des ursprünglichen Kreditgebers tritt, wird dieser Erwerber automatisch – ohne dass der Kreditkunde das verhindern könnte – Forderungsinhaber im Hinblick auf die Darlehensforderung und Berechtigter aus der eingetragenen Grundschuld.

Auf den Erwerber geht hingegen der erwähnte Sicherungsvertrag nicht über, da es hierzu der Zustimmung des Kreditnehmers bedürfte, die regelmäßig in derartigen Konstellationen nicht vorliegt und auch nicht eingeholt wird.

Das hat formal zunächst die Folge, dass aufgrund der von der Darlehensforderung unabhängigen – abstrakten – Grundschuld der Forderungskäufer grundsätzlich die Grundschuld verwerten kann, auch wenn das mit der Grundschuld gesicherte Darlehen nicht leistungsgestört ist oder die Grundschuld nicht mehr in voller Höhe valutiert ist. Die Verwertungsbeschränkungen aus dem Sicherungsvertrag binden den neuen Grundschuldgläubiger – zunächst – nicht, da der Sicherungsvertrag wie ausgeführt nicht auf den neuen Gläubiger übergegangen ist.

Allerdings – und das ist entscheidend – muss nach der Rechtsprechung des BGH der Erwerber, der aus der Grundschuld vollstreckt, unter folgenden Voraussetzungen die verwertungsbeschränkenden Einreden des Kreditkunden aus dem Sicherungsvertrag gegen sich gelten lassen:

•      Der Erwerber der Grundschuld war im Hinblick auf die genannten Einreden aus dem Sicherungsvertrag (z. B.: die Grundschuld valutiert nicht in voller Höhe, der Sicherungsfall ist noch gar nicht eingetreten) „bösgläubig“. Nach der hier vertretenen Rechtsauffassung dürfte eine „Bösgläubigkeit“ des Forderungskäufers in den beschriebenen Konstellationen regelmäßig vorliegen. Der gewerbliche Forderungsaufkäufer erwirbt nämlich in der Regel mit der Grundschuld regelmäßig auch die Forderung und hat daher beim Erwerb der Grundschuld über das Schicksal der Forderung (Fälligkeit und Höhe) Kenntnis. Der Forderungskäufer weiß also, dass dem Kreditkunden aus dem Sicherungsvertrag Einreden zustehen, die der Verwertung der Grundschuld entgegen stehen und ist deshalb im Rechtssinne „bösgläubig“.

•      Diese Einreden müssen dem Kreditkunden (Sicherungsgeber) schon im Zeitpunkt der Grundschuldabtretung zugestanden haben. Soweit der Kreditkunde vor dem Forderungsverkauf und der Grundschuldabtretung Zahlungen geleistet hat, kann er diese Zahlungen nach den gerade erwähnten Grundsätzen auch dem Erwerber entgegen halten. Zahlungen nach dem Forderungsverkauf kann er nach der hier vertretenen Rechtsauffassung dem Erwerber direkt entgegen halten.

Bei Vorliegen der erwähnten Voraussetzungen kann sich also der betroffene Kreditkunde sehr wohl gegen die Verwertung der Grundschuld und gegen die drohende Versteigerung seiner Immobilie im Wege der Vollstreckungsgegenklage zur Wehr setzen.

Mit dieser – durchaus scharfen – rechtlichen „Waffe“ ist es aber noch nicht getan. Dem betroffenen Kreditnehmer stehen sogar noch weitere Instrumente zur Verfügung.

Da der Verkauf der Darlehensforderung mit Abtretung der Grundschuld an einen Dritten als eine Verwertungshandlung anzusehen sein dürfte, verletzt die verkaufende Bank ihre Verpflichtungen aus dem Sicherungsvertrag (zumindest dann, wenn es sich um ordnungsgemäß bediente Darlehen handelt) und macht sich dem Kunden gegenüber schadenersatzpflichtig. Den durch ein solches Handeln verursachten Schaden kann der Kreditnehmer dann ebenfalls gerichtlich gegen seinen ursprünglichen Kreditgeber durchsetzen.

Schließlich kann der Kunde aber auch gegen den vollstreckenden Forderungsaufkäufer Schadenersatz geltend machen. Die hierfür nötigen rechtlichen Voraussetzungen entsprechen weitestgehend jenen, die zum Aspekt „Bösgläubigkeit“ dargestellt worden sind.

Fazit: Der Kreditkunde – vor allem der zahlungstreue – ist beim Verkauf der ihn betreffenden Darlehensforderung(en) samt Abtretung der Sicherungsgrundschuld keineswegs rechtlos gestellt. Er kann aber auch Vorkehrungen schon bei der Auswahl seiner Finanzierungspartner treffen, um gar nicht erst unversehens in die Zwickmühle des Forderungsverkaufs zu geraten. So hat beispielsweise die LBS Bayerische Landesbausparkasse weder in der Vergangenheit Darlehensforderungen verkauft, noch ist dies in der Zukunft geplant. Zur Geschäftspolitik der LBS Bayerische Landesbausparkasse gehört es, dass diese ihren Kreditkunden dauerhaft und langfristig ein verlässlicher Partner sein will. Und zwar in guten, wie auch in eher schlechten Zeiten!

(Rechtsanwalt Stefan Vießmann, Syndikus bei der LBS Bayerische Landesbausparkasse in München)