Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

Einstimmigkeit ist nicht immer erforderlich

Unter einer baulichen Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 22 Absatz 1 WEG) versteht man eine vom Aufteilungsplan oder vom ursprünglich vorhandenem Zustand des Gebäudes abweichende dauerhafte Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, welche über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht. Keine bauliche Veränderung im Sinne dieser Vorschrift sind hingegen Veränderungen am Sonder- bzw. Teileigentum oder Maßnahmen, durch welche nur ein dem Aufteilungsplan entsprechender Zustand hergestellt wird.

Die im Juli 2007 in Kraft getretene Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes stellt nun ausdrücklich klar, dass bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum von den Wohnungseigentümern grundsätzlich auch beschlossen werden können (§ 22 Absatz 1 Satz 1 WEG). Mit welcher Mehrheit ein solcher Beschluss gefasst werden kann richtet sich danach, ob es sich um eine modernisierende Instandsetzung, eine bauliche Veränderung als Maßnahme der Modernisierung oder um eine sonstige Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt.

Modernisierende Instandsetzungen können gemäß § 22 Absatz 3 WEG grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden. Unter einer modernisierenden Instandsetzung versteht man Maßnahmen, durch welche im Rahmen notwendig gewordener Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum der ursprüngliche Zustand nicht lediglich wiederhergestellt wird, sondern darüber hinaus eine technisch bessere, wirtschaftlich sinnvollere oder dem geänderten Wohnverhalten Rechung tragende Lösung verwirklicht wird. Beispiele für eine modernisierende Instandsetzung sind die erstmalige Aufbringung einer Wärmedämmung anlässlich der ohnehin notwendigen Sanierung einer Fassade oder der Austausch von reparaturbedürftigen Holzfenstern durch Kunststofffenster.

Von der modernisierenden Instandsetzung zu unterscheiden sind Maßnahmen der Modernisierung oder der Anpassung der Wohnanlage an den Stand der Technik, die unabhängig von einem Sanierungsbedarf durchgeführt werden. Diese modernisierenden baulichen Veränderungen können gemäß § 22 Absatz 2 WEG mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden, sofern hierdurch die Eigenart der Wohnanlage nicht verändert und kein Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt wird. Eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes liegt vor, wenn durch die Maßnahme der Gebrauchswert des Gemeinschaftseigentums nachhaltig erhöht wird (wie zum Beispiel durch den nachträglichen Einbau eines Aufzuges oder einer Gegensprechanlage), die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (wie zum Beispiel durch die Anlage einer Grünanlage oder eines Kinderspielplatzes) oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirkt wird (wie zum Beispiel durch den Einbau einer neuen Heizungs- bzw. Warmwasseranlage oder von Wasserdurchlauf- bzw. Wassermengenbegrenzern). Eine Maßnahme zur Anpassung des Gebäudes an den Stand der Technik ist zum Beispiel der Anschluss des Hauses an das Kabelnetz, ohne dass die vorhandene Hausantenne defekt oder schadhaft ist.

Sonstige bauliche Veränderungen die weder eine modernisierende Instandsetzung noch eine modernisierende bauliche Veränderung sind, bedürfen gemäß § 22 Absatz 1 WEG grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Nur ausnahmsweise ist die Zustimmung derjenigen Wohnungseigentümer entbehrlich,  deren Rechte durch die Maßnahme nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt werden. Demzufolge muss auch ein Beschluss über sonstige“ bauliche Veränderungen nicht immer einstimmig gefasst werden. Vielmehr müssen einem solchen Beschluss nur diejenigen Wohnungseigentümer zustimmen, denen durch die bauliche Maßnahme ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche und damit zu duldende Maß hinausgeht.

Wurde ein Beschluss über eine bauliche Veränderung nicht mit der erforderliche Mehrheit gefasst oder haben dem Beschluss nicht alle beeinträchtigten Wohnungseigentümer zugestimmt, ist der Beschluss nicht nichtig, sondern nur innerhalb der Monatsfrist des § 46 Absatz 1 Satz 2 WEG anfechtbar. Unterbleibt eine Anfechtung, ist der gefasste Beschluss nach Ablauf der Anfechtungsfrist trotz Fehlens der erforderlichen Mehrheit bestandskräftig und damit für alle Wohnungseigentümer verbindlich.

Rainer Schmitt